Верховный суд разъяснил, на что обратить внимание, чтобы не купить жилье, обремененное правами несовершеннолетних

Для большинства граждан покупка недвижимости — самая серьезная сделка в жизни. И тут ошибки и невнимательность граждан чреваты для них потерей очень больших денег. А также судами, которые длятся годами, причем, без гарантии победы.

Покупка квартиры на вторичном рынке чревато опасностью, которая может таиться в прежних собственниках. Продавец может не раскрыть всей правды о квартире. Например, что кто-то из собственников квартиры когда-то выписался на учебу или был осужден к лишению свободы.

Примеров, когда бывший, но неизвестный доселе сособственник вдруг возникнет ниоткуда и обжалует сделку даже спустя годы, очень много. И суды в подобных случаях практически всегда возвращают жилье прежнему хозяину.

Особенно надо быть внимательным при покупке жилья, собственниками которого считаются несовершеннолетние.

Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не стал этого делать. Именно такой спор разбирала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

История началась с того, что некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из детей принадлежало по 1/3 доли. Для продажи женщина получила согласие органов опеки. Опека разрешила продавать жилье, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке органам опеки надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен был происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении записано не было. Данную квартиру приобрела другая женщина, полностью за неё заплатив, и въехала в нее. Однако бывшая собственница не приобрела для детей новую квартиру, что являлось условием согласия органа опеки. Первой в суд обратился орган опеки, который потребовал признать сделку недействительной в силу статьи 168 ГК РФ — «Сделка, противоречащая закону». Новая хозяйка попыталась отстоять свою собствеенность в суде, где она утверждала, что разрешение опеки на продажу незаконно, поскольку в нем отсутствовал порядок о том, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами. Кроме того ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним. Но суд удовлетворил иск отдела опеки и, сославшись на статью 167 ГК, признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность матери и ее детей. Но областной суд это решение отменил и принял новое решение, отказав и отделу опеки, и новой хозяйке. Орган опеки с таким решением не согласился и оспорил его в Верховном суде. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение суда апелляционной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд.

В решении по делу Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса: статью 168 — «сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 — «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана». Верховный суд указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 ГК, поскольку в ней не установлены основания, по которым сделка признается недействительной. Они предусмотрены в статье 168 — «сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 — «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана». Но в первой инстанции не сослались на них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы материального права, на которые сослалась.

Кроме того в Верховном суде подчеркнули — нет доказательств соблюдения прав детей, того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Чтобы избежать подобной проблемы, родители, планируя сделку продажи жилья, должны заранее готовить сделку по покупке нового. Орган опеки в такой ситуации выдает согласие на сделку с тремя сторонами, по которой семья с детьми передает одну квартиру и одновременно получает другую. Другие две стороны при таких условиях прозрачно видят соблюдение всех важных условий такой сложной сделки.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники
Posted in Новости.