Ежедневно мы видим огромное количество объявлений рекламирующих заманчивые предложения о приобретении жилья в черте города, к примеру – малоквартирные дома, наподобие таунхаусов. Многие с опаской относятся к такому роду предложений, но, немало и тех, кто откликается на них. Как правило, квартиры продаются в строящихся или уже построенных домах расположенных на земельных участках отведенных для индивидуального жилищного строительства. Такие дома трех- или четырехэтажные, обычно, рассчитаны на десять-пятнадцать квартир, а то и больше. Продавая жилье в таких домах, застройщики обещают, что они будут сданы в срок, а право собственности будет зарегистрировано как положено. И нередко, действительно, люди рано или поздно получают своё жилье. Упустим то, через что им нередко приходится пройти, чтобы получить это право собственности, провести коммуникации и легально их потреблять. Но и велико количество граждан оставшихся как без денег, так и без квадратных метров. Винит их в беспечности? В юридической безграмотности? Или в желании все же решить свой квартирный вопрос? … Не один из них подписывая договор, принося деньги застройщику, не предполагает, что будет обманут. На решение вложить деньги в такое строительство влияет, в первую очередь, то, что такие дома в большом количестве строятся и люди там живут, во-вторых – нередко компании-застройщики таких домов используют названия других более успешных и узнаваемых застройщиков, вводя тем самым людей в заблуждение, в-третьих – наличие подписанного договора внушает людям некую защищенность своих вложений, а если кто-то еще сомневается, то знающие своё дело менеджеры по продажам или риэлторы вмиг их переубедят. Но главный стимул покупки квартиры, все же – это цена.
Как правило такие застройщики ориентируются при возведении жилых домов не на свои финансовые средства или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств граждан. Компании заключают договоры с физическими лицами о долевом участии в строительстве жилых домов, и в том числе по “альтернативной” схеме (вексельной, предварительного договора, о совместной инвестиционной деятельности и т.д.) и получают от них деньги под будущие квартиры. К сожалению всем этим пользуются и недобросовестные застройщики и просто мошенники, чьи действия, как правило, совершаются по одинаковой схеме. Получая от граждан значительные денежные средства, принятые на себя обязательства не выполняют, а деньги тратят на свои нужды, выводя деньги через подставные фирмы или просто изначально не вносят их в кассу. Кто-то для создания видимости что-то строит, но затем все сходит на нет. Бывает, что не спеша со строительством дома, по которому деньги уже собраны, застройщики открывают новые строительные площадки и выставляют будущие новостройки на продажу. Аккумулируя в своих руках огромные средства, не вкладывают их в строительство объектов, обусловленных договорами, превращая его в долгострой, а расходуют нецелевым образом. Для маскировки присвоения собранных сумм может осуществляться перечисление денежных средств другим фирмам при отсутствии подтверждающих документов, возврат денежных средств гражданам, не сдававшим их, и т.п. При этом все это тщательно вуалируются, создается видимость форс-мажорных обстоятельств невыполнения договорных обязательств перед внесшими на строительство денег гражданами, пытаясь перевести таким образом правоотношения в рамки гражданского законодательства. Так, в случае прямого присвоения части денежных средств либо их хищения путем вложения в другие строительные объекты, иной бизнес, не предусмотренный договором, мошенники из числа руководителей строительных и посреднических коммерческих структур, чтобы избежать ответственности, чаще всего действуют следующим образом:
– проводят смену директоров компаний или реорганизуют их в новые компании, но уже с другим руководством (какой спрос с совсем другой организации, с кем заключали договор, с них и спрашивайте);
– под предлогом того, что стоимость строительства якобы резко возросла (в связи увеличением цен на строительные материалы, необходимостью дополнительных расходов, постройкой квартир улучшенной планировки и т.п.), деньги вкладчиков кончились, в результате незавершенного строительства либо всего дома, либо самих квартир, убеждают вкладчиков внести доплату;
– специально затягивают строительство дома, превращают его в долгострой и, показывая потерпевшим соинвесторам так называемые квартиры (одни стены, даже без межэтажных перекрытий либо внутренних перегородок, входных дверей, с незаделанными проемами для подведенных коммуникаций, а иногда и вообще без таковых), предлагают произвести доплату для окончания строительства. Расчет мошенников простой:
– во-первых, потерпевшие не смогут или не захотят вновь нести большие затраты и потребуют обратно деньги через суд. Гражданские судебные разбирательства преступников не пугают, поскольку длятся месяцами, и пока потерпевшим придется возвращать какие-то суммы, они уже получат крупную наживу в результате многократного оборота чужих денег, и вряд ли вообще что-то вернут потерпевшим;
– во-вторых, на уже возведенный, но недостроенный дом нетрудно найти новых инвесторов, в результате через некоторое время квартиры в нем приобретут “товарный” вид и с прибылью будут проданы другим лицам;
– в-третьих, для придания видимости легитимности своей деятельности нескольким особенно “настырным” инвесторам можно купить квартиры.
Мнение специалиста к статье: «Исходя из всего этого и опыта работы, специалисты «Legal M.H. Consulting», рекомендуют при любой покупке жилья, а тем более в строящихся домах, прежде всего требовать у застройщика правоустанавливающие документы на землю (должна быть либо в собственности либо в долгосрочной аренде и специально переданной под строительство), разрешение на строительство (где наименование застройщика и продавца должны обязательно совпадать), не поленитесь заказать в регистрационной службе выписку из ЕРГП на землю (она подтвердит или опровергнет представленные вам документы, там же можно увидеть об арестах на недвижимость и т.п.), проектную и техническую документацию на дом. И уж точно не будет лишним навести справки про саму организацию-застройщика. Идеальным, будет проверка чистоты будущей сделки с участием юриста».
